стаття по частинах

Юрій Масляний, адвокат

Самочинне будівництво

Зміст

З набранням 1 січня 2004 року чинності нового Цивільного кодексу України по-новому регулюються правовідносини, пов’язані з самовільним (самочинним) будівництвом.

Якщо Цивільним кодексом УРСР 1963 року самовільне будівництво визнавалось при наявності таких двох самостійних підстав:

  • якщо забудовник не має встановленого дозволу на забудову або належно затвердженого проекту;
  • якщо будівництво проведене з істотним відхиленням від проекту або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил;

то Цивільним кодексом України 2003 року додатково до них третьою підставою для визнання житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна самочинним будівництвом встановлено:

  • якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети.

Що не є самочинним будівництвом?

Перш ніж за все на початку вирішення питання проведеного самочинного будівництва слід знати, що не належить до самочинного будівництва.

Не належать до самочинного будівництва:

для одноквартирних (садибних), дачних та садових будинків:

  • зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд, навісів, альтанок, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, свердловин, криниць, люфт-клозетів, вбиралень, вигрібних ям, замощень, парканів, відкритих басейнів та басейнів із накриттям полегшеної конструкції, погребів, входів в погреби, підпірних стін, воріт, хвірток, приямків, терас, ганків;
  • перестановка санітарно-технічного обладнання в межах призначення приміщень, установка сантехнічних та інженерних приладів в приміщеннях нежитлового призначення;
  • улаштування чи закриття дверних (віконних) прорізів у внутрішніх некапітальних стінах, збільшення або зменшення житлової або допоміжної площі за рахунок демонтування або влаштування перегородок (без порушення капітальних несучих стін, несучих конструкцій, опор, балок), комор, утеплення і оздоблення стін;
  • засклення балконів, лоджій, веранд, терас, крім будинків, що занесені до Державного реєстру нерухомих пам'яток України, заміна матеріалу стін будинків, господарських будівель без збільшення розміру фундаменту та поверховості; зміна призначення господарських будівель;
  • індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі та споруди, прибудови до них, побудовані до 5 серпня 1992 року;

для квартир багатоквартирних житлових будинків, гуртожитків:

  • перепланування, пов'язані зі збільшенням житлової або підсобної площі за рахунок демонтажу перегородок без порушення капітальних несучих стін, несучих конструкцій, опор, балок за рахунок площ коридорів та допоміжних приміщень;
  • влаштування чи закриття дверних (віконних) прорізів у внутрішніх некапітальних стінах;
  • влаштування перегородок в підсобних приміщеннях;
  • демонтування або влаштування шаф, антресолей, комор;
  • демонтування камінів, грубок, печей (без перекривання вентиляційних шахт, димоходів);
  • зменшення площ за рахунок утеплення, оздоблення стін;
  • перестановка інженерного та сантехнічного обладнання в межах призначених приміщень;
  • засклення балконів та лоджій, крім будинків, що занесені до Державного реєстру нерухомих пам'яток України;

для громадських та виробничих будівель (приміщень):

  • перепланування, пов'язані зі зміною загальної, основної та допоміжної площі за рахунок демонтування та влаштування перегородок (без порушення несучих конструкцій);
  • збільшення або зменшення площі за рахунок демонтування чи влаштування перегородок (без порушення несучих стін, несучих конструкцій, опор, балок), комор, утеплення і оздоблення стін;
  • збільшення або зменшення площі за рахунок демонтування печей, грубок, камінів (без перекривання вентиляційних шахт, димоходів);
  • зведення на земельній ділянці тимчасових господарських будівель та споруд, навісів, альтанок, тамбурів, терас, веранд, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, свердловин, криниць, люфт-клозетів, вбиралень, вигрібних ям, замощень, парканів, воріт, хвірток, відкритих басейнів та із накриттям полегшеної конструкції, погребів, ганків тощо;
  • зміна призначень невиробничих приміщень;
  • улаштування чи закриття віконних або дверних прорізів у внутрішніх некапітальних стінах;
  • перестановка обладнання в межах призначення приміщень;
  • влаштування допоміжних приміщень санвузлів, душових, ванних;
  • заміна матеріалу частини стін без збільшення розміру фундаменту;
  • засклення балконів і лоджій, крім будинків, що занесені до Державного реєстру нерухомих пам'яток України.

Яким чином особа, яка провела самочинне будівництво, може його узаконити?

Свої дії щодо узаконення забудовник повинен вчиняти залежно від підстав, що визнають будівництво самочинним:

Якщо забудовник не має встановленого дозволу на забудову або належно затвердженого проекту

З прийняттям у 2011 році Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" певним чином спрощено процедуру узаконення самочинного будівництва без дозволу на виконання будівельних робіт.

Якщо самочинно збудований об’єкт нерухомого майна є закінченим, то для прийняття його в експлуатацію забудовнику необхідно через ліцензовану організацію замовити технічне обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об’єкта.

Звіт про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об'єкта з висновком про їх відповідність вимогам надійності і безпечної експлуатації; наявність документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, на якій розміщено об'єкт; технічного паспорта, виданого бюро технічної інвентаризації є підставою для складання забудовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації та подання її для реєстрації до Державної архітектурно-будівельної інспекції України та її територіальних органів.

Зареєстрована декларація про готовність об'єкта до експлуатації є підставою для укладення договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об'єкт необхідних для його функціонування ресурсів - води, газу, тепла, електроенергії, включення даних про такий об'єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на нього. При наявності правовстановлюючих документів щодо об'єкта, який вводиться в експлуатацію, зареєстрована декларація є також підставою для внесення змін до технічного паспорта об'єкта, виготовленого бюро технічної інвентаризації.

Якщо будівництво проведене з істотним відхиленням від проекту або з істотними порушеннями будівельних норм і правил

В такому випадку забудовник повинен знати, які саме відхилення від проекту або порушення будівельних норм і правил ним були допущені. У цьому він повинен керуватись вказівками автора проекту або уповноваженого органу влади, який йому повинен визначити, яким чином провести перебудову об’єкта нерухомого майна для приведення його відповідно до вимог будівельних норм і правил (якщо це можливо).

У такій ситуації забудовник повинен приступати до проведення будівельних робіт лише при наявності в нього відповідного будівельного паспорта на об’єкт та дозволу відповідної інспекції державного архітектурно-будівельного контролю на проведення будівельних робіт чи реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт, вироблення яких здійснюється у встановленому законодавством порядку.

Якщо самочинно збудований будинок чи споруду неможливо з об’єктивних технічних чи юридичних причин перебудувати відповідно до будівельних норм і правил, то наслідок такого самочинного будівництва лише один – знесення за рахунок забудовника.

Якщо будівництво проведене або проводиться на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети

Земельним кодексом України встановлено категорії земельних ділянок залежно від їх цільового призначення. Для споруження будівель та споруд, як правило, призначені землі такої категорії як “землі житлової та громадської забудови”, в склад якої входять земельні ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і гаражного будівництва, земельні ділянки житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів, земельні ділянки багатоквартирних жилих будинків. В окремих випадках для споруження будівель та споруд можуть бути призначені землі промисловості, землі рекреаційного призначення тощо.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, лише за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно, тобто якщо буде змінено правовий режим категорії земель.

В такому випадку забудовник має звернутись до відповідної місцевої ради з питанням про зміну цільового призначення земельної ділянки, на якій знаходиться самочинне будівництво, однак забудовник має бути свідомий того, що місцева рада в такому випадку має лише право, але не обов’язок щодо прийняття рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки.

Окремою ситуацією у питанні самочинного будівництва є його проведення при відсутності згоди власника земельної ділянки на проведення на ній будівництва іншою особою.

Загальне правило, встановлене Цивільним кодексом України - якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, це самочинно збудоване нерухоме майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Винятками у такій ситуації можуть бути лише випадки, якщо будівництво на земельних ділянках державної чи комунальної власності вчинила особа, яка мала право на користування цією земельною ділянкою, але це право не оформлене відповідним державним актом.

Відповідальність за самочинне будівництво

Виходячи з положень ст.58 Конституції України - “ніхто не може відповідати за діяння, які на час їх вчинення не визнавалися законом як правопорушення”, відповідальність за вчинення самочинного будівництва може бути встановлена лише законами України.

Законами України передбачено 2 види відповідальності за самочинне будівництво – цивільну та адміністративну.

Цивільну відповідальність за самочинне будівництво передбачено статтею 376 Цивільного кодексу України у формі знесення самочинного будівництва у випадках, передбачених цією нормою права.

Адміністративну відповідальність громадян за самочинне будівництво передбачено Кодексом України про адміністративні правопорушення,

- статтею 96 Кодексу України про адміністративні правопорушення передбачено відповідальність за порушення вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил під час будівництва, зокрема:

Порушення вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил та затверджених проектних рішень під час нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту об'єктів чи споруд тягнуть за собою накладення штрафу на громадян від десяти до п'ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян та на посадових осіб - від п'ятдесяти до ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, а якщо це правопорушення вчинене особою, яку протягом року було піддано адміністративному стягненню за такі ж порушення, цю особу очікує накладення штрафу на громадян від п'ятдесяти до ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян та на посадових осіб - від ста до ста п'ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Виконання підготовчих робіт без направлення повідомлення про початок виконання зазначених робіт у випадках, коли направлення такого повідомлення є обов'язковим, а також наведення недостовірних даних у повідомленні про початок виконання підготовчих робіт тягнуть за собою накладення штрафу від ста до ста п'ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Виконання підготовчих робіт без реєстрації декларації про початок виконання зазначених робіт, якщо такі роботи не виконувалися на підставі зареєстрованої декларації про початок виконання будівельних робіт чи дозволу на виконання будівельних робіт, а також наведення недостовірних даних у декларації про початок виконання підготовчих тягнуть за собою накладення штрафу від ста п'ятдесяти до двохсот п'ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Виконання будівельних робіт без повідомлення про початок виконання зазначених робіт, а також наведення недостовірних даних у такому повідомленні тягнуть за собою накладення штрафу від двохсот п'ятдесяти до трьохсот п'ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Виконання будівельних робіт без реєстрації декларації про початок виконання зазначених робіт, а також наведення недостовірних даних у такій декларації, вчинені щодо об'єктів I категорії складності тягнуть за собою накладення штрафу від трьохсот п'ятдесяти до чотирьохсот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян; щодо об'єктів II категорії складності - тягнуть за собою накладення штрафу від чотирьохсот до п'ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян; щодо об'єктів III категорії складності - тягнуть за собою накладення штрафу від п'ятисот до шестисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Виконання будівельних робіт без дозволу на їх виконання, вчинене щодо об’єктів IV категорії складності тягне за собою накладення штрафу від шестисот до семисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян; щодо об'єктів V категорії складності - тягне за собою накладення штрафу від семисот до восьмисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Експлуатація об'єктів будівництва, які завершені будівництвом з 19 січня 2012 року та не прийняті в експлуатацію, а також наведення недостовірних даних у декларації про готовність об'єкта до експлуатації, вчинені щодо об'єктів I категорії складності, - тягнуть за собою накладення штрафу від трьохсот п'ятдесяти до чотирьохсот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян; щодо об'єктів II категорії складності, - тягнуть за собою накладення штрафу від чотирьохсот до п'ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян; щодо об'єктів III категорії складності, - тягнуть за собою накладення штрафу від п'ятисот до шестисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Експлуатація об'єктів будівництва IV категорії складності, які завершені будівництвом з 19 січня 2012 року та не прийняті в експлуатацію, - тягне за собою накладення штрафу від шестисот до семисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян; щодо об'єктів V категорії складності, - тягне за собою накладення штрафу від семисот до восьмисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Незабезпечення замовником здійснення авторського нагляду у випадках, коли такий нагляд є обов'язковим згідно з вимогами законодавства, - тягне за собою накладення штрафу від чотирьохсот до п'ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Незабезпечення замовником здійснення технічного нагляду у випадках, коли такий нагляд є обов'язковим згідно з вимогами законодавства, - тягне за собою накладення штрафу від чотирьохсот до п'ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Неподання чи несвоєчасне подання замовником інформації про передачу права на будівництво об'єкта іншому замовнику, зміну генерального підрядника чи підрядника, осіб, відповідальних за проведення авторського і технічного нагляду, відповідальних виконавців робіт, а також інформації про початок виконання підготовчих чи будівельних робіт та про введення в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта у випадках, коли подання такої інформації є обов'язковим, - тягне за собою накладення штрафу від сімдесяти до ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

- статтею 97 Кодексу України про адміністративні правопорушення встановлено, що самовільне будівництво будинків або споруд, а так само самовільна зміна архітектурного вигляду будинків або споруд під час експлуатації тягне за собою накладення штрафу на громадян від п'яти до десяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, на посадових осіб - від дев'яти до вісімнадцяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян;

- статтею 150 Кодексу України про адміністративні правопорушення встановлено, що самовільне переобладнання та перепланування жилих будинків і жилих приміщень, використання їх не за призначенням, псування жилих будинків, жилих приміщень, їх обладнання та об'єктів благоустрою тягнуть за собою попередження або накладення штрафу на громадян від одного до трьох неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і попередження.

Адміністративну відповідальність юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців (суб'єктів містобудування) за правопорушення у сфері містобудівної діяльності передбачено Законом України “Про відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування, зокрема:

Суб'єкти містобудування, які є замовниками будівництва об'єктів (у разі провадження містобудівної діяльності), або ті, що виконують функції замовника і підрядника одночасно, несуть відповідальність у вигляді штрафу за такі правопорушення:

  1. виконання підготовчих робіт без повідомлення про початок їх виконання, а також наведення недостовірних даних у такому повідомленні - у розмірі п'яти мінімальних заробітних плат;
  2. виконання будівельних робіт без повідомлення про початок їх виконання або будівництво індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності, закінчене у період з 5 серпня 1992 року до 31 грудня 2009 року без дозволу на виконання будівельних робіт, а також наведення недостовірних даних у такому повідомленні - у розмірі десяти мінімальних заробітних плат;
  3. виконання підготовчих робіт без реєстрації декларації про початок виконання таких робіт, якщо зазначені роботи не виконувалися на підставі зареєстрованої декларації про початок виконання будівельних робіт чи дозволу на виконання будівельних робіт, а також наведення недостовірних даних у декларації про початок виконання підготовчих робіт - у розмірі двадцяти мінімальних заробітних плат;
  4. виконання будівельних робіт без реєстрації декларації про початок виконання таких робіт, а також наведення недостовірних даних у зазначеній декларації:
    на об'єктах I категорії складності - у розмірі вісімнадцяти мінімальних заробітних плат;
    на об'єктах II категорії складності - у розмірі тридцяти шести мінімальних заробітних плат;
    на об'єктах III категорії складності - у розмірі дев'яноста мінімальних заробітних плат;
  5. виконання будівельних робіт без отримання дозволу на їх виконання:
    на об'єктах IV категорії складності - у розмірі трьохсот сімдесяти мінімальних заробітних плат;
    на об'єктах V категорії складності - у розмірі дев'ятисот мінімальних заробітних плат;
  6. експлуатація або використання об'єктів будівництва, не прийнятих в експлуатацію, а також наведення недостовірних даних у декларації про готовність об'єкта до експлуатації чи акті готовності об'єкта до експлуатації:
    об'єктів I категорії складності - у розмірі вісімнадцяти мінімальних заробітних плат;
    об'єктів II категорії складності - у розмірі сорока п'яти мінімальних заробітних плат;
    об'єктів III категорії складності - у розмірі дев'яноста мінімальних заробітних плат;
    об'єктів IV категорії складності - у розмірі трьохсот сімдесяти мінімальних заробітних плат;
    об'єктів V категорії складності - у розмірі дев'ятисот мінімальних заробітних плат;

Суб'єкти містобудування, які виконують будівельні роботи, несуть відповідальність у вигляді штрафу за такі правопорушення:

  1. виконання підготовчих робіт без повідомлення про початок їх виконання, а також наведення недостовірних даних у такому повідомленні - у розмірі трьох мінімальних заробітних плат;
  2. виконання будівельних робіт без повідомлення про початок їх виконання, а також наведення недостовірних даних у зазначеному повідомленні - у розмірі п'яти мінімальних заробітних плат;
  3. виконання підготовчих робіт без реєстрації декларації про початок виконання таких робіт, якщо зазначені роботи не виконувалися на підставі зареєстрованої декларації про початок виконання будівельних робіт чи дозволу на виконання будівельних робіт без реєстрації декларації про початок виконання таких робіт - у розмірі дев'яноста мінімальних заробітних плат;
  4. виконання будівельних робіт без реєстрації декларації про початок виконання таких робіт:
    на об'єктах I категорії складності - у розмірі вісімнадцяти мінімальних заробітних плат;
    на об'єктах II категорії складності - у розмірі тридцяти шести мінімальних заробітних плат;
    на об'єктах III категорії складності - у розмірі дев'яноста мінімальних заробітних плат;
  5. виконання будівельних робіт без отримання дозволу на їх виконання:
    на об'єктах IV категорії складності - у розмірі трьохсот сімдесяти мінімальних заробітних плат;
    на об'єктах V категорії складності - у розмірі дев'ятисот мінімальних заробітних плат.

Категорія складності об'єкта будівництва визначається відповідно до будівельних норм та державних стандартів на підставі класу наслідків (відповідальності) такого об'єкта будівництва. Віднесення об'єкта будівництва до тієї чи іншої категорії складності здійснюється проектною організацією і замовником будівництва.

Штраф може бути накладено на суб'єктів містобудування протягом шести місяців з дня виявлення правопорушення, але не пізніш як через три роки з дня його вчинення.

У разі вчинення суб'єктами містобудування двох або більше правопорушень штрафи накладають за кожне вчинене правопорушення окремо.

Судові спори щодо самочинного будівництва

Нерідко питання самочинного будівництва з тих чи інших причин неможливо вирішити в адміністративному порядку. В такому випадку їх вирішення можливе лише в судовому порядку, адже відповідно до ст.124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі.

В судовому порядку питання самочинного будівництва розглядається, як правило, у таких випадках:

  1. якщо помер забудовник, який провів самочинне будівництво, і питання самочинного будівництва при його житті не було врегульоване;
  2. якщо самочинне будівництво проведене кількома особами, які не досягли між собою згоди щодо розподілу результату будівництва;
  3. якщо між забудовником і уповноваженим органом влади є різні погляди на можливість збереження самочинного будівництва.

У цих справах питання самочинного будівництва вирішується виходячи з 2 аспектів: юридичних та технічних. При наявності юридичних та технічних передумов суд може визнати за забудовником право власності на самочинно збудований ним об’єкт нерухомого майна.

Залежно від підвідомчості спори щодо самочинного будівництва розглядаються в суді загальної юрисдикції чи господарському суді.

стаття по частинах

* Запрошуємо розмістити свої статті на юридичну тематику на цьому сайті.
Статті просимо направляти на e-mail: .