стаття по частинах

Юрій Масляний, адвокат

Оформлення права власності
на об’єкти нерухомого майна

З набранням чинності 1 січня 2004 року нового Цивільного кодексу України будь-яка фізична чи юридична особа може вважати себе власником об’єкта нерухомого майна, якщо її право власності на належну їй нерухомість зареєстровано в органах державної реєстрації, функцію яких на цей час виконують бюро технічної інвентаризації (БТІ).

Для реєстрації права власності особа повинна подати в БТІ відповідний правовстановлюючий документ, який засвідчує виникнення та набуття особою права власності на належний їй об’єкт.

Чинним законодавством України загалом та Цивільним кодексом України і Законом України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” зокрема передбачено ряд підстав, внаслідок яких у фізичної чи юридичної особи виникає право власності на об’єкти нерухомого майна.

До таких підстав (юридичних фактів виникнення права власності) відносяться спадкування, дарування, купівля-продаж, міна тощо. Підтвердженням таких юридичних фактів є відповідні свідоцтва чи договори, видані чи посвідчені державними чи приватними нотаріусами.

Однак існують ряд підстав виникнення права власності на об'єкти нерухомого майна, документ про наявність якого може видати лише держава. Цю свою функцію держава делегувала місцевим органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування, які здійснюють оформлення права власності на об’єкти нерухомого майна з видачею свідоцтва про право власності.

У кожній адміністративно-територіальній одиниці місцеві органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування самостійно визначають уповноважені органи, які здійснюють оформлення права власності і видачу свідоцтв. Наприклад, у Києві такими органами є Головне управління комунальної власності м.Києва і Головне управління житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації, у Львові – районні відділи приватизації житла. В окремих випадках місцеві органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування можуть доручати здійснювати свої вищезгадані повноваження БТІ.

Для того, щоб оформити свідоцтво про право власності на належне їй нерухоме майно особа повинна подати уповноваженому органу оригінали правовстановлюючих документів, на підставі яких це майно виникло чи було набуто у власність до того. Натомість уповноважений орган при достатності інформації у поданих документів про належність заявнику об’єкта видає свідоцтво про право власності.

Зокрема, для оформлення права власності заявнику слід подати:

на новозбудовані, перебудовані або реконструйовані об'єкти нерухомого майна:
- акт про право власності на землю або рішення про відведення земельної ділянки для цієї мети;
- акт комісії про прийняття об'єкта і введення його в експлуатацію;
- рішення уповноваженого органу про затвердження акта прийняття в експлуатацію об’єкта;
на об’єкти, які є у спільній власності, при оформленні права часткової власності (в т.ч. після проведення добудови (прибудови) та зміни часток):
- оригінали правовстановлюючих документів на об’єкт до добудови (прибудови) чи реконструкції;
- акт державної комісії про прийняття в експлуатацію об’єкта та рішення уповноваженого органу про затвердження цього акта;
- висновок БТІ про визначення ідеальних часток співвласників та розпорядження уповноваженого органу про затвердження цього висновку;
на об’єкти у житлових, житлово-будівельних, дачних, гаражних чи інших кооперативах, товариствах або об’єднаннях:
- довідку кооперативу, товариства або об’єднання про внесення повного пайового внеску за об’єкт;
на об’єкти, які є власністю підприємства, установи, організації, що ліквідується:
- оригінали правовстановлюючих документів на об’єкт;
- рішення про ліквідацію;
- рішення про розподіл майна;
- рішення про виключення підприємства, установи, організації з державного реєстру;
- акт прийняття – передачі об’єкта;
на об’єкти, передані засновникам підприємства, які вийшли зі складу засновників:
- оригінали правовстановлюючих документів на об’єкт;
- установчі документи підприємства;
- рішення уповноважених органів управління підприємства про передачу об’єкта;
- акт прийняття - передачі об’єкта;
на об’єкти, побудовані за кошти інвесторів:
- рішення уповноваженого органу про надання дозволу на будівництво;
- інвестиційну угоду;
- рішення уповноваженого органу про затвердження акта про готовність до введення в експлуатацію об’єкта;
- рішення учасників інвестування про закріплення новозбудованих об’єктів між учасниками інвестування;
- акт прийняття - передачі об’єкта інвестору;
на об’єкти, передані засновниками у статутний фонд підприємства:
- оригінали правовстановлюючих документів на об’єкт;
- установчі документи підприємства;
- рішення уповноважених органів управління підприємства про прийняття об’єкта у статутний фонд;
- акт прийняття - передачі об’єкта;
на об’єкти, повернуті у власність реабілітованим громадянам:
- рішення комісій з реабілітації про повернення реабілітованим громадянам належних їм об'єктів нерухомого майна;
на об’єкти, утворені внаслідок об’єднання, поділу чи розширення:
- оригінали правовстановлюючих документів на об’єкт;
- рішення органів влади про об’єднання, поділ чи розширення;
- акт про прийняття об’єкта в експлуатацію та рішення рішення виконавчого комітету Львівської міської ради або іншого уповноваженого органу про затвердження цього акта;
на об’єкти, побудовані при дольовій участі:
- рішення уповноваженого органу про будівництво;
- договір про дольову участь;
- акт про прийняття об’єкта в експлуатацію та рішення уповноваженого органу про затвердження цього акта;
- рішення про закріплення закінчених будівництвом об’єктів між учасниками будівництва;
- акт прийняття - передачі об’єкта дольовику;
на квартири, утворені внаслідок приєднання до приватної квартири вільної суміжної квартири:
- рішення уповноваженого органу влади про приєднання;
- довідку уповноваженого органу влади про вступ рішення про приєднання в силу (якщо умовою вступу рішення в силу є проведення оплати за приєднання);
- акт про прийняття об’єкта в експлуатацію та рішення уповноваженого органу про затвердження цього акта (якщо умовою утворення об’єкта є проведення будівельних робіт);
на об’єкти, передані у власність суб'єкта господарювання відповідно до рішення органу приватизації про приватизацію державного майна:
- рішення органу приватизації про приватизацію державного майна;
- перелік нерухомого майна, переданого у власність суб'єкту господарювання, виданий державним органом приватизації;
на об’єкти державної власності чи спільної власності територіальних громад:
- рішення про надання дозволу на будівництво або про прийняття у державну власність чи спільну власність територіальних громад власність;
- акт державної комісії про прийняття в експлуатацію об’єкта та рішення уповноваженого органу про затвердження цього акта;
на об’єкти, яким присвоєно нову поштову адресу:
- оригінали правовстановлюючих документів на об’єкт;
- рішення уповноваженого органу влади про присвоєння нової поштової адреси.

При необхідності уповноважений орган має право витребувати у заявника і інші документи, які засвідчують набуття заявником права власності об’єкт.

Вищезгаданий перелік підстав оформлення права власності на об’єкти нерухомого майна не є вичерпним, адже жодним нормативним документом не можна виписати усі відносини у суспільстві.

Зокрема, з прийняттям Закону України “Про виконавче провадження”і необхідністю виконання певних його положень саме уповноважені органи повинні оформляти право власності на об’єкти, передані стягувачам в процесі виконавчого провадження, і виходячи з положень цього Закону заявнику для цього слід подати:

  • постанову органу державної виконавчої служби про відкриття виконавчого провадження;
  • постанову органу державної виконавчої служби про передачу стягувачу об’єкта в рахунок погашення боргу;
  • акт передачі об’єкта.

В усіх випадках заявники повинні подавати копію виготовленого БТІ технічного паспорту на об’єкт на час звернення, окрема інформація з якого (наприклад, площа) зазначається у свідоцтві про право власності.

Окрім того в усіх випадках заявники повинні подавати довідку БТІ про реєстрацію чи відсутність реєстрації права власності на об’єкт на час звернення. Уповноважений орган може видати свідоцтво лише у випадку, якщо об’єкт до звернення належав заявнику або відсутня реєстрація права власності на об’єкт. Ця довідка БТІ є аналогом Витягу з реєстру прав власності для вчинення нотаріальних дій, але вона не виготовляється на спеціальному бланку і у ній не зазначається результати оцінки об’єкта, адже вартість об’єкта у свідоцтві не вказується.

Якщо заявником є юридична особа, то вона подає копії своїх установчих документів (статуту, положення тощо), свідоцтва про державну реєстрацію та довідки про включення у Єдиний державний реєстр підприємств, організацій, установ.

Існують випадки, коли уповноважений орган не вправі видавати свідоцтва про право власності на об’єкти нерухомого майна. Зокрема, це стосується об’єктів, будівництво яких не закінчено, а також тимчасових споруд та споруд, не пов’язаних фундаментом із землею.

У випадку крадіжки, втрати, пошкодження тощо свідоцтва про право власності видається дублікат свідоцтва про право власності.

Для отримання дублікату свідоцтва подається заява, публікація в пресі повідомлення про недійсність викраденого, загубленого, пошкодженого тощо свідоцтва про право власності та довідка бюро технічної інвентаризації про реєстрацію права власності на об’єкт нерухомого майна на час звернення.

Отримання свідоцтва про право власності ще не є фактом належності особі права власності на нерухомість, адже таке право особи виникає лише у випадку внесення відповідної інформації до Державного реєстру прав на нерухоме майно, тобто реєстрації права власності. В такому випадку особа повинна подати свідоцтво про право власності для реєстрації та отримання витягу про реєстрацію права власності у відповідне БТІ.

У випадку відмови уповноваженого органу у оформленні права власності на об’єкт нерухомого майна спір щодо належності такого права заявнику вирішується лише у судовому порядку залежно від підвідомчості в суді загальної юрисдикції чи господарському суді.

Державою задекларовано введення з 1 січня 2013 року в дію нових правил оформлення права власності на об"єкти нерухомого майна. Про ці нововведення йтиметься мова у новій статті перед набранням чинності цих нововведень.

стаття по частинах

* Запрошуємо розмістити свої статті на юридичну тематику на цьому сайті.
Статті просимо направляти на e-mail: .