стаття по частинах

Юрій Масляний, адвокат

Оформлення права власності
на об’єкти нерухомого майна

З 1 січня 2013 року набрали чинності нові правила оформлення права власності на об’єкти нерухомого майна, встановлені новою редакцією Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 р. №703 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».

Цими нормативно-правовими актами повноваження щодо оформлення права власності на об’єкти нерухомого майна передано від органів місцевого самоврядування державним реєстраторам Державної реєстраційної служби України.

Статтею 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено випадки, у яких видається свідоцтво про право власності на нерухоме майно, що підтверджує виникнення права власності.

Зокрема, свідоцтва про право власності на нерухоме майно видаються в таких випадках:

  • фізичним та юридичним особам на новозбудовані, реконструйовані об'єкти нерухомого майна;
  • членам житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого відповідного кооперативу, які повністю внесли свої пайові внески;
  • юридичним особам у разі внесення до статутного фонду (статутного або складеного капіталу) об'єктів нерухомого майна їх засновниками (учасниками);
  • фізичним особам та юридичним особам, які в разі ліквідації (реорганізації) юридичної особи отримали у власність у встановленому законодавством порядку нерухоме майно юридичної особи, що ліквідується (реорганізується);
  • фізичним особам та юридичним особам, що вийшли зі складу засновників (учасників) юридичної особи за рішенням органу, уповноваженого на це установчими документами, отримали у власність об'єкт нерухомого майна, переданий їм;
  • реабілітованим громадянам, яким повернуто у власність належні їм об'єкти нерухомого майна;
  • у разі виділення окремого об'єкта нерухомого майна зі складу об'єкта нерухомого майна, що складається із двох або більше об'єктів;
  • фізичним та юридичним особам на об'єкти нерухомого майна, які в установленому порядку переведені з житлових у нежитлові і навпаки;
  • фізичним та юридичним особам у разі безоплатної передачі їм земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності за рішеннями органів державної влади, Ради Міністрів Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування;
  • в інших випадках, встановлених законом.

Оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно за новим правонабувачем проводиться за наявності державної реєстрації права власності на таке майно за попереднім правонабувачем, крім проведення державної реєстрації права власності на новозбудоване нерухоме майно.

Оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно щодо новозбудованого або реконструйованого нерухомого майна проводиться за наявності державної реєстрації речового права на земельну ділянку, на якій розташоване таке майно, за заінтересованою особою (крім випадків проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності на квартиру, житлове чи нежитлове приміщення).

Для оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно заявник в усіх випадках подає державному реєстратору такі документи:

  • документ, що посвідчує особу заявника (паспорт громадянина України, посвідка на проживання особи, яка мешкає в Україні, національний, дипломатичний чи службовий паспорт іноземця або документ, що його заміняє, свідоцтво про народження для особи, яка не досягла 16-річного віку);
  • копію реєстраційного номера облікової картки платника податку;
  • документ, що підтверджує повноваження представника;
  • технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна.

У кожному конкретному випадку для оформлення свідоцтва про право власності на належне нерухоме майно заявник, крім вищезгаданих документів, подає:

на новозбудовані чи реконструйовані об'єкти нерухомого майна

  • документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку (крім випадків реконструкції квартири, житлового або нежитлового приміщення);
  • витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (у випадку, коли в документі, що посвідчує речове право на земельну ділянку, відсутні відомості про її кадастровий номер);
  • правовстановлюючий документ, що підтверджує наявність в заявника зареєстрованого права власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці (у випадку реконструкції об'єкта нерухомого майна);
  • документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
  • документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси;
  • письмову згоду всіх співвласників об'єкта нерухомого майна (у випадку належності реконструйованого об'єкта нерухомого майна до проведення реконструкції кільком особам на праві спільної власності);
  • письмову заяву співвласників об'єкта нерухомого майна про розподіл часток у спільній власності на реконструйований об'єкт нерухомого майна (у випадку зміни розміру відповідних часток у праві спільної власності у зв'язку з проведенням реконструкції об'єкта нерухомого майна);
  • документ, яким визначено окрему частину об'єкта нерухомого майна, що набувається у власність кожним із забудовників чи співвласників об'єкта нерухомого майна, або письмову заяву даних осіб про розподіл часток у спільній власності на новозбудований або реконструйований об'єкт нерухомого майна (у випадку проведення будівництва об'єкта нерухомого майна двома і більше особами);
  • договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у випадку проведення будівництва новозбудованого або реконструйованого об'єкта нерухомого майна у результаті спільної діяльності);
  • затверджений особою, що залучала від фізичних та юридичних осіб кошти на інвестування та фінансування об'єктів будівництва, перелік інвесторів, які брали участь в інвестуванні та фінансуванні об'єкта будівництва, і установлений законодавством документ, що підтверджує набуття у власність інвестором закріпленого за ним об'єкта інвестування (інвестиційний договір, договір про пайову участь тощо) (у випадку проведення будівництва об'єкта нерухомого майна із залученням від фізичних та юридичних осіб коштів на інвестування та фінансування об'єктів будівництва);
  • довідку про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування (у випадку участі інвестора у фонді фінансування будівництва);
  • договір купівлі-продажу облігацій та документ, згідно з яким відбулося закріплення відповідного об'єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо) (у випадку придбання інвестором безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця нерухомості);
  • перелік осіб, яким належать майнові права на об'єкт будівництва, затверджений особою, яка здійснювала відчуження таких майнових прав, та договір купівлі-продажу майнових прав (у випадку набуття права власності на новозбудовані або реконструйовані об'єкти нерухомого майна, майнові права на які належать іншим особам).

на об'єкти нерухомого майна, збудовані в результаті діяльності житлового, житлово- будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу

  • затверджений загальними зборами кооперативу список членів та/або асоційованих членів кооперативу;
  • документ, що підтверджує викуп членом та/або асоційованим членом кооперативу квартири, дачі, гаража, іншої будівлі, споруди або приміщення;
  • документ, на підставі якого відбулася передача паю (його частини), та письмову згоду кооперативу, що надана його уповноваженим відповідно до статуту органом (у випадку передачі паю (його частини) особі, яка не є членом кооперативу).

на об'єкти нерухомого майна, внесені до статутного (складеного) капіталу (статутного фонду) юридичної особи нерухомого майна

  • акт приймання-передачі об'єкта нерухомого майна або інший документ, що підтверджує факт передачі такого майна до статутного (складеного) капіталу (статутного фонду) юридичної особи;
  • рішення про внесення нерухомого майна до статутного (складеного) капіталу (статутного фонду) юридичної особи, прийняте уповноваженим органом управління такої юридичної особи (у випадку внесення нерухомого майна до статутного (складеного) капіталу (статутного фонду) юридичної особи іншою юридичною особою);
  • письмову згоду усіх співвласників щодо внесення одним із співвласників об'єкта нерухомого майна до статутного (складеного) капіталу (статутного фонду) юридичної особи (у випадку внесення до статутного (складеного) капіталу (статутного фонду) юридичної особи об'єкта нерухомого майна, що належить на праві спільної власності).

на об'єкти нерухомого майна, передані у результаті ліквідації юридичної особи

  • ліквідаційний баланс, який затверджений засновниками (учасниками) юридичної особи або органом, що прийняв рішення про ліквідацію юридичної особи, та письмову заяву таких осіб, яким передано майно юридичної особи, що припиняється, про розподіл між ними такого нерухомого майна або рішення відповідного органу щодо подальшого використання такого майна.

на об'єкти нерухомого майна, передані у власність у результаті реорганізації юридичної особи шляхом злиття, приєднання або перетворення

  • передавальний акт, затверджений засновниками (учасниками) юридичної особи або органом, який прийняв рішення про злиття, приєднання або перетворення юридичної особи, та документ, що підтверджує факт передачі такого майна юридичній особі.

на об'єкти нерухомого майна, передані у власність у результаті реорганізації юридичної особи шляхом поділу або виділу з неї нової юридичної особи

  • розподільчий баланс, затверджений засновниками (учасниками) юридичної особи або органом, який прийняв рішення про поділ юридичної особи або виділ з неї нової юридичної особи, та документ, що підтверджує факт передачі такого майна юридичній особі.

на об'єкти нерухомого майна, передані у власність фізичним та юридичним особам, що вийшли із складу засновників (учасників) юридичної особи

  • рішення уповноваженого на це установчими документами органу юридичної особи про передачу об'єкта нерухомого майна у власність фізичній або юридичній особі, що вийшла із складу засновників (учасників) юридичної особи;
  • документ, що підтверджує факт передачі такого майна фізичній або юридичній особі, що вийшла із складу засновників (учасників) юридичної особи.

на об'єкти нерухомого майна, повернені у власність реабілітованим громадянам

  • рішення комісії з питань поновлення прав реабілітованих про повернення об'єкта нерухомого майна реабілітованій особі.

на об'єкти нерухомого майна, які виділені як окремий об'єкт нерухомого майна із складу об'єкта нерухомого майна, що складається з двох або більше об'єктів

  • документ, що підтверджує присвоєння виділеному об'єкту нерухомого майна самостійної адреси;
    • - рішення уповноваженого органу управління юридичної особи (у випадку, коли власником об'єкта нерухомого майна, що складається з двох або більше об'єктів, є юридична особа);
  • письмову згоду всіх співвласників об'єкта нерухомого майна. що складається з двох або більше об'єктів (у випадку належності такого об'єкта нерухомого майна на праві спільної власності).

на об'єкти нерухомого майна, переведені з житлового у нежитловий або з нежитлового у житловий фонд

  • рішення відповідного органу, уповноваженого законом на прийняття рішення про переведення об'єкта нерухомого майна з житлового в нежитловий або з нежитлового в житловий фонд;
  • правовстановлюючий документ, що підтверджує наявність в заявника зареєстрованого права власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці.

Державний реєстратор за результатами розгляду заяви та вищезгаданих поданих документів видає свідоцтво про право власності на нерухоме майно, на підставі якого проводить державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.

Свідоцтво про право власності на нерухоме майно оформляється в двох примірниках, один з яких орган державної реєстрації прав видає або надсилає рекомендованим листом з описом вкладення заявникові разом з витягом з Державного реєстру прав, а другий долучає до реєстраційної справи.

Нові правила оформлення права власності на об’єкти нерухомого майна мають певні прогалини, адже не визначають, які документи має подати заявник у таких нерідких випадках, як оформлення права власності окремо на квартиру та на підвальне приміщення, належне до цієї квартири; на майно, набуте суб'єктом господарювання в процесі корпоратизації чи приватизації державного майна чи в інших випадках, у яких заявник безпірно набув право власності на об’єкт нерухомого майна, однак в нього відсутній правовстановлюючий документ, на підставі якого безпосередньо проводиться реєстрація права власності.

У випадку відмови державного реєстратора у оформленні права власності на об’єкт нерухомого майна чи відсутності підстав для оформлення права власності на об’єкт нерухомого майна спір щодо належності такого права заявнику вирішується лише у судовому порядку.

стаття по частинах

* Запрошуємо розмістити свої статті на юридичну тематику на цьому сайті.
Статті просимо направляти на e-mail: .